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Comprare casa da ristrutturare: cosa controllare prima del rogito
La prima visita a una casa da ristrutturare va quasi sempre allo stesso modo. Entri, guardi la luce, misuri a occhio le stanze e in pochi minuti hai già spostato due muri, aperto la cucina sul soggiorno e scelto il pavimento. È giusto che sia così: una casa da ristrutturare si compra per quello che potrà diventare.
Il problema è che le sorprese più costose non si vedono durante la visita. Stanno nelle carte del Comune, nella planimetria catastale, in una veranda chiusa trent’anni fa senza permesso o in un muro che sembra un tramezzo e invece regge il solaio. Se le scopri dopo il rogito, diventano un problema tuo.
In questo articolo ti spiego cosa controllo quando un cliente mi chiede di accompagnarlo nell’acquisto di una casa da ristrutturare, in che ordine lo faccio e perché conviene farlo prima di firmare la proposta, non dopo.
In breve
- Le verifiche vanno fatte prima della proposta d’acquisto, quando puoi ancora trattare o rinunciare.
- La prima domanda è se la casa è legittima, cioè se corrisponde ai titoli edilizi rilasciati dal Comune: è lo «stato legittimo».
- La conformità catastale è un’altra cosa: una planimetria catastale in ordine non dice che la casa è in regola con il Comune.
- Dal 2024 la legge ammette tolleranze più ampie per le piccole differenze di misura; in Sardegna valgono le stesse percentuali.
- Oltre alle carte va verificato se il progetto che hai in mente si può fare e quanto costerà, perché cambia il prezzo che ha senso offrire.
Perché le verifiche si fanno prima della proposta
Chi compra casa di solito segue questo ordine: visita, proposta d’acquisto con un assegno di caparra, compromesso, mutuo, rogito. Le verifiche tecniche, quando si fanno, arrivano tra il compromesso e il rogito, cioè quando hai già versato una caparra e hai poco margine per cambiare idea.
Il momento giusto è prima. Una proposta può contenere una condizione: «l’offerta vale se la verifica tecnica conferma la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile». Con questa frase, se emerge un problema, puoi rinegoziare il prezzo, chiedere al venditore di sistemare la pratica a sue spese o ritirarti senza perdere la caparra. Come scriverla nel modo corretto è una domanda per il notaio o per l’agenzia; il mio compito è dirti se quella condizione serve e cosa controllare.
Primo controllo: lo stato legittimo
Quando fare le verifiche
Lo «stato legittimo» di un immobile è la sua situazione regolare agli occhi del Comune. La legge nazionale lo definisce all’articolo 9-bis del Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001): si ricava dal titolo edilizio che ha autorizzato la costruzione, o da quello che ha regolato l’ultimo intervento sull’intero edificio, integrato con i titoli dei lavori successivi. In Sardegna la legge regionale 23 del 1985, aggiornata nel 2025, rinvia alla stessa definizione.
In pratica vuol dire una cosa semplice: bisogna andare a prendere le pratiche edilizie in Comune e confrontarle con la casa reale.
Le pratiche si chiedono con un accesso agli atti all’ufficio edilizia privata del Comune. Per una casa di Sassari costruita negli anni ’70 di solito si trovano:
- la licenza o concessione edilizia originaria, con i disegni approvati;
- l’eventuale abitabilità o agibilità;
- le pratiche dei lavori successivi, se qualcuno le ha presentate;
- le eventuali domande di condono, che negli anni ’80, ’90 e 2000 sono state molte.
Per le case più vecchie, costruite quando in quella zona non serviva un titolo edilizio, lo stato legittimo si ricostruisce con altri documenti: il primo accatastamento, fotografie d’epoca, atti di provenienza.
Il confronto si fa con il rilievo. Misuro la casa, la ridisegno e la sovrappongo ai disegni approvati. È qui che di solito emergono le differenze: un bagno ricavato dove il progetto prevedeva un ripostiglio, una finestra spostata, un balcone chiuso a veranda, una mansarda diventata camera, un’altezza che non torna.
Un esempio. Un appartamento al terzo piano, in un palazzo degli anni ’70. Durante la visita sembra perfetto per un open space: il corridoio è lungo e cieco, la cucina è piccola. Nei disegni approvati, però, la loggia sul retro è aperta, mentre oggi è chiusa da vetrate e ospita la lavanderia. Quella chiusura non risulta in nessuna pratica. Prima di fare un’offerta bisogna capire se si può sanare, quanto costa farlo e chi se ne fa carico. Altrimenti il nuovo proprietario eredita l’abuso e, con lui, il blocco di qualsiasi pratica futura.
Quest’ultimo punto è il più sottovalutato. Una casa con una difformità non sanata non è solo «un po’ irregolare». Quando vorrai presentare la pratica per ristrutturarla, il tecnico dovrà asseverare che lo stato di partenza è legittimo. Se non lo è, prima si sistema quello e poi si progetta il resto.
Conformità urbanistica e conformità catastale non sono la stessa cosa
Sono le due parole che si sentono più spesso e che si confondono più facilmente.
La conformità urbanistica (o edilizia) riguarda il Comune: la casa corrisponde ai titoli edilizi? È quello che abbiamo appena visto con lo stato legittimo.
La conformità catastale riguarda l’Agenzia delle Entrate: la planimetria depositata al catasto corrisponde alla casa reale? Dal 2010 chi vende deve dichiararlo nell’atto di compravendita (articolo 29, comma 1-bis, della legge 52 del 1985).
Il catasto serve a fini fiscali. Una planimetria catastale aggiornata non dimostra che i lavori fatti fossero autorizzati: capita spesso di trovare case con la planimetria catastale perfetta e un abuso edilizio dentro. Per questo, quando un’agenzia ti dice che «la planimetria è in regola», la domanda giusta da fare è: «Rispetto a cosa?»
| Conformità urbanistica | Conformità catastale | |
|---|---|---|
| Chi la riguarda | Comune | Agenzia delle Entrate (catasto) |
| Documenti di riferimento | Licenze, concessioni, permessi, CILA, SCIA, condoni | Planimetria e visura catastale |
| A cosa serve | A dire se la casa è regolare e se si possono fare nuovi lavori | Al calcolo delle imposte e all’identificazione dell’immobile |
| Cosa succede se manca | Servono una sanatoria o il ripristino; si bloccano le pratiche future | Va aggiornata la planimetria prima del rogito |
Il notaio verifica la conformità urbanistica?
Il notaio controlla che nell’atto siano indicati gli estremi dei titoli edilizi, come prevede la legge (articolo 46 del DPR 380/2001 e articolo 40 della legge 47 del 1985), e raccoglie le dichiarazioni del venditore. Non fa un sopralluogo e non confronta i disegni con la casa.
Nel 2019 le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 8230) hanno chiarito che l’atto è valido se il titolo edilizio citato esiste davvero e riguarda quell’immobile, anche se la casa reale non corrisponde perfettamente al progetto. In altre parole: si può arrivare al rogito con una difformità dentro casa, e da quel momento la difformità è di chi compra.
Le tolleranze: quando una differenza non è un abuso
Non tutte le differenze tra disegni e realtà sono abusi. La legge ammette delle tolleranze costruttive: piccoli scostamenti di misura che non costituiscono violazione edilizia. Le regola l’articolo 34-bis del Testo unico dell’edilizia, ampliato nel 2024 dal decreto «Salva Casa».
Per i lavori fatti fino al 24 maggio 2024, la tolleranza dipende dalla superficie dell’unità immobiliare:
| Superficie dell’unità | Tolleranza ammessa |
|---|---|
| oltre 500 mq | 2% |
| da 300 a 500 mq | 3% |
| da 100 a 300 mq | 4% |
| sotto i 100 mq | 5% |
| sotto i 60 mq | 6% |
Per i lavori successivi la tolleranza resta del 2%. Esistono poi le tolleranze «esecutive», cioè piccole irregolarità geometriche, finiture leggermente diverse, impianti o opere interne collocati in modo diverso, purché non violino altre norme.
In Sardegna, con la legge regionale 18 del 2025, l’articolo 7-bis della legge 23 del 1985 rinvia proprio a queste tolleranze nazionali. Nel maggio 2026 la Corte costituzionale (sentenza 86) ha annullato altre parti di quella legge regionale, ma non il rinvio alle tolleranze. È un buon esempio del perché queste verifiche vanno fatte sulla norma in vigore il giorno in cui compri, non su quello che si legge in giro.
Le tolleranze vanno dichiarate da un tecnico abilitato. Non si applicano da sole: qualcuno deve misurare, confrontare e firmare.
Cosa succede se trovo una difformità
Trovare una difformità non significa per forza rinunciare alla casa. Di solito si apre una di queste strade:
- Sanarla. Se l’opera rispetta le regole urbanistiche, si presenta una richiesta di accertamento di conformità e si paga una sanzione. Tempi e costi dipendono dal tipo di abuso e dal Comune.
- Ripristinare lo stato autorizzato. Per esempio riaprire una loggia chiusa senza titolo. A volte costa meno della sanatoria, e spesso il progetto di ristrutturazione lo prevede comunque.
- Trattare il prezzo, mettendo a carico del venditore i costi della regolarizzazione o scontandoli dall’offerta.
- Rinunciare, quando la difformità non è sanabile e il ripristino renderebbe la casa diversa da quella che cercavi.
Quale strada prendere dipende da cosa vuoi farne, ed è per questo che la verifica dei documenti va fatta insieme al progetto.
Oltre le carte: lo stato reale della casa
Una casa può essere in regola e avere comunque problemi che cambiano il costo della ristrutturazione. Durante il sopralluogo guardo:
- la struttura: crepe, travi, solai, segni di cedimenti; e soprattutto quali muri sono portanti, perché decidono quali spazi si possono aprire;
- l’umidità: risalite dal basso, infiltrazioni dal tetto o dai balconi, muffe sui ponti termici;
- gli impianti: età dell’impianto elettrico e idraulico, tipo di riscaldamento, presenza di certificazioni;
- l’involucro: infissi, isolamento delle pareti e del tetto; l’attestato di prestazione energetica (APE) dice molto, ma va letto;
- i materiali da bonificare: nelle case degli anni ’60-’80 si trovano ancora coperture, canne fumarie o serbatoi in cemento-amianto;
- il condominio: verbali delle ultime assemblee, lavori straordinari già deliberati e spese arretrate.
Su Alilè, una palazzina cielo-terra nel centro storico di Sassari poi trasformata in struttura ricettiva, molte di queste criticità c’erano già, come capita spesso negli edifici antichi. Le abbiamo individuate e computate nella fase iniziale, così sono entrate nel budget fin dal primo giorno.
Senza una verifica tecnica, le stesse criticità sarebbero diventate imprevisti, scoperti a cantiere aperto. È la differenza tra un costo previsto e un costo che arriva quando non puoi più tornare indietro.
I vincoli che cambiano il progetto
C’è un’ultima verifica che molti scoprono troppo tardi: cosa si può fare in quella zona. In un centro storico come quello di Sassari, le regole del piano urbanistico e quelle di tutela possono limitare modifiche alle facciate, ai tetti, alle aperture e ai materiali. Lungo la costa, i vincoli paesaggistici richiedono un’autorizzazione prima di molti interventi esterni.
Lo stesso vale per i progetti «interni». Allargare una cucina abbattendo un tramezzo è quasi sempre possibile. Spostare un bagno dall’altra parte della casa dipende da scarichi e pendenze. Aprire un muro portante si può fare, ma con un progetto strutturale e una pratica diversa.
Anche su Alilè il progetto è nato da qui: capire cosa conservare (la scala interna, la copertura in legno) e dove si poteva intervenire. Saperlo prima di comprare cambia sia il progetto sia il prezzo che ha senso pagare.
Quanto costa ristrutturarla: la stima prima dell’offerta
L’ultima verifica è economica. Se compri una casa da ristrutturare, il prezzo vero è il prezzo d’acquisto più il costo dei lavori. Una stima di massima fatta prima della proposta ti dice se l’operazione sta in piedi e quanto offrire. Te ne parlo nella guida su quanto costa ristrutturare casa in Sardegna.
È anche il momento di pensare alle pratiche. Se il progetto tocca la distribuzione interna, servirà una comunicazione asseverata (la «CILA», che in Sardegna segue regole proprie: te le spiego nella guida alla CILA in Sardegna). Se tocca la struttura, una SCIA o un permesso.
I documenti da chiedere prima della visita tecnica
Per preparare la verifica servono:
- l’atto di provenienza (rogito con cui il venditore ha comprato o ereditato);
- la visura e la planimetria catastale aggiornate;
- gli estremi dei titoli edilizi che il venditore conosce, e delle eventuali domande di condono;
- l’agibilità, se c’è;
- l’attestato di prestazione energetica;
- le dichiarazioni di conformità degli impianti, se ci sono;
- per gli appartamenti, il regolamento di condominio, le tabelle millesimali e i verbali delle ultime assemblee.
Il resto, cioè le pratiche in Comune, lo cerco io con l’accesso agli atti. È la parte che richiede più tempo, perché dipende dall’archivio comunale: a Sassari di solito servono circa due settimane. Per questo conviene chiederla appena la casa ti interessa davvero, prima di fare la proposta.
Domande frequenti
Si può fare il rogito senza conformità urbanistica?
Sì, se nell’atto sono indicati gli estremi di un titolo edilizio reale che riguarda quell’immobile: l’atto è valido anche se ci sono difformità. Ma le difformità passano a chi compra, con le sanzioni e i limiti che comportano. Per questo conviene scoprirle prima.
Chi rilascia il certificato di conformità urbanistica?
Di solito il Comune non rilascia un «certificato di conformità urbanistica» per una casa. Si fa una relazione tecnica firmata da un tecnico abilitato, che confronta lo stato reale con i titoli edilizi e dichiara lo stato legittimo dell’immobile. Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) è un’altra cosa: riguarda i terreni.
Qual è la differenza tra conformità urbanistica e catastale?
La prima dice se la casa corrisponde a quanto autorizzato dal Comune; la seconda se la planimetria del catasto corrisponde alla casa. Una non garantisce l’altra.
Conviene comprare una casa da ristrutturare?
Conviene quando il prezzo d’acquisto più il costo dei lavori resta sotto il prezzo di una casa simile già ristrutturata, e quando le verifiche non nascondono sorprese. Il vantaggio vero è un altro: progettarla intorno a come vivi, invece di adattarti a scelte fatte da altri.
Quanto costa una verifica tecnica prima dell’acquisto?
Dipende da quanto è complessa la casa e da quanto ci vuole a reperire le pratiche. Prima di cominciare ti do un preventivo scritto a corpo, cioè un importo fisso per tutta la consulenza, come prevede la legge per i professionisti.
Se poi compri la casa e mi affidi il progetto, quel compenso viene assorbito dalla parcella dei lavori. Se invece decidi di non comprare, paghi solo la consulenza.
Prima di firmare, parliamone
Se hai visto una casa da ristrutturare a Sassari o nel Nord Sardegna e stai per fare un’offerta, la consulenza prima dell’acquisto serve proprio a questo: dirti se è in regola, cosa potrai farne e quanto ti costerà, prima che la firma renda tutto più difficile. Scrivimi o chiamami per fissare un primo incontro.
